Haus verkaufen ohne Makler: Erfolgreich und effizient mit Expertenhilfe zum Festpreis

Der Verkauf eines Hauses ist ein großer Schritt, da dieses meistens auch den größten Vermögenswert in der privaten Bilanz ausmacht. Vielleicht überlegst Du, Dein Haus ohne Makler zu verkaufen. Es gibt viele gute Gründe, diesen Weg einzuschlagen: Du sparst im Durchschnitt 25.000,- Maklerprovision und damit sehr viel Geld. Und der provisionsfreie Verkaufspreis erhöht die Attraktivität deines Angebotes. In diesem Beitrag möchten wir dir einen Weg vorstellen, wie Du Dein Haus ohne Makler aber mit Expertenhilfe verkaufst, diesen Weg haben wir „Serviced-House-Sale“ genannt.

Was ist „Serviced-House-Sale“?

Wir bieten dir mit unserem „Serviced-House-Sale“ ein Leistungspaket an, das die benötigten und üblichen Maklerleistungen enthält. Alles zu einem Festpreis von 2.999,- und nicht für eine prozentuale Beteiligung am Verkaufspreis. Wenn du dein Haus gerne mit einem Höchstmaß an Sicherheit und Expertenhilfe selbst vermarkten möchtest, dann bist du hier richtig.

Hausverkauf zum Festpreis

Stellen wir uns den Prozess des Hausverkauf als Weg vor, dann bietet der „Serviced-House-Sale“ den goldenen Mittelweg zwischen den gleichermaßen schädlichen Extremen des Zuviel und Zuwenig. Das Zuviel ist der teure Verkauf über einen Makler, das Zuwenig ist der eigenhändige und fehleranfällige Weg ohne Unterstützung. Unser „Serviced-House-Sale“ vereint die Vorteile der beiden anderen Wege für dich: Es bleibt viel mehr des Verkaufserlöses für dich, deine Familie und deine Wünsche übrig und du minimierst genau die Risiken, die du beim alleinigen Verkauf aufgrund deiner Unerfahrenheit beim Hausverkauf machen würdest. Das zum Festpreis mit Zufriedenheitsgarantie.

Kann man ein Haus überhaupt ohne Makler verkaufen?

Die einfache Antwort für Deutschland lautet: Hausverkauf geht ohne Makler, aber nicht ohne Notar. Der Anteil an abgeschlossenen Verkäufen liegt in Deutschland ohne Immobilienmakler bei 30-35%. Der selbständige Hausverkauf ist praktizierter Alltag und deshalb lass dich nicht verunsichern, auch du kannst mit Expertenhilfe dein Haus selbst verkaufen.

Aufklärungsseiten im Netz

Wir wollen dich ermutigen, deine Immobilie selbst zu verkaufen, um das Beste aus deinem Immobiliendeal rauszuholen. Du findest unter Suchbegriffen wie „Haus ohne Makler verkaufen“ oder „Immobilie selbst verkaufen“ viele Hilfeseiten im Netz mit einer ganz großen Gemeinsamkeit. Die Absender dieser Seiten sind fast alle große Maklerfirmen, Banken oder Versicherungskonzerne. Hier wird dir aufgezeigt, dass du Geld sparen kannst und mehr vom Kuchen bekommst. Dann werden die Risiken und die ach so große Arbeit betont und das Fazit am Ende lautet sinngemäß immer: „Gehe keine Risiken ein und beauftrage uns“. Angst ist einer der sichersten Verkaufstreiber…

Was bedeutet es wirklich, ein Haus ohne Makler zu verkaufen?

Du übernimmst die Verantwortung für den gesamten Verkaufsprozess, von der Immobilienbewertung über die Vermarktung bis hin zu den Verhandlungen mit den Interessenten und dem Abschluss des Kaufvertrags. Dafür sparst Du die Maklerprovision, die sich aus Innen- und Außenprovision zusammensetzt und in Deutschland im Durchschnitt 7,14 % des Verkaufspreises beträgt. In einigen Fällen auch ausgewiesene 9,52%. Es gibt keinen gesetzlichen Deckel für die Maklerprovision und ich kann dir aus Erfahrung sagen, dass es in besonderen Fällen zu weiteren, darüber hinausgehenden Provisionsvereinbarungen kommt. Es kann sein, dass eine Seite dem Makler eine „Verhandlungsprovision“ anbietet, für den Fall, dass der Verkauf wie gewünscht zustande kommt.

Vorteile des Hausverkaufs ohne Makler

• Bessere Finanzierbarkeit für deinen Käufer: Der vielleicht versteckteste, aber für deinen Deal größte Vorteil liegt in der besseren Finanzierbarkeit deines potenziellen Käufers bei seiner Bank. Seit Ende des Immobilienbooms in Deutschland fahren die Banken eine restriktive Beleihungs- und Finanzierungspolitik bei Immobiliengeschäften. Kaufnebenkosten sind in aller Regel vom Käufer direkt zu zahlen und sind nicht finanzierbar.
• Keine Maklerprovision: Der offensichtlichste Vorteil ist, dass du durchschnittlich € 25.000,- Maklerkosten sparst, gerechnet auf einen Durchschnittsverkaufspreis von € 350.000,- in Deutschland in 2023. Eine erhebliche Ersparnis!
• Volle Kontrolle: Du entscheidest selbst über den Verkaufsprozess, ohne auf die Meinung eines Maklers angewiesen zu sein. Du bestimmst den Preis, die Vermarktungsstrategie und verhandelst direkt mit den Interessenten.
• Direkter Kontakt mit Interessenten: Du lernst potenzielle Käufer persönlich kennen und kannst ihre Ernsthaftigkeit und finanziellen Möglichkeiten direkt einschätzen.
• Bessere Verkaufsaussichten: Seit Ende des Immobilienbooms haben wir in weiten Teilen des Marktes einen Käufermarkt. Ein provisionsfreies Angebot ist so ein passendes Angebot, da die Provision den Wert des Hauses nicht erhöht und aus Sicht des Käufers in Zeiten verfügbarer Immobilien nur unnötig Eigenkapital frisst.

Nachteile des Hausverkaufs ohne Makler 

und wie der „Serviced-House-Sale“ hilft und schützt

Natürlich bleibt bei dir mehr Arbeit hängen beim Verkauf ohne Makler:

• Zeitaufwand: Ein Immobilienverkauf kann zeitintensiv sein. Du musst Fotos und Exposé erstellen, Besichtigungen durchführen, Hausunterlagen zusammentragen, Inserate schalten und Fragen der Interessenten beantworten. Bis auf die Besichtigungen und Kommunikation mit den Interessenten nehmen wir dir beim „Serviced-House-Sale“ alle anderen Aufgaben ab und dein Zeitaufwand bleibt überschaubar.
• Fachwissen und Erfahrung: Makler verfügen über Expertise im Immobilienverkauf. Ohne diese Kenntnisse kann es schwieriger sein, den richtigen Verkaufspreis zu erzielen oder rechtliche Fallstricke zu vermeiden. Mit „Serviced-House-Sale“ erledigen wir diese Aufgaben für dich und schützen dich vor Fehlern.
• Vermarktung: Als Privatverkäufer fehlen dir üblicherweise die professionellen Vermarktungstools aus der Immobilienbranche. Daraus kann eine schlechtere Vermarktung resultieren. Mit unserem „Serviced-House-Sale“ erhältst du professionelle Marketingunterstützung und eine maßgeschneiderte Verkaufsstrategie.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Wie verkaufst Du Dein Haus ohne Makler?

Wenn Du Dich entscheidest, Dein Haus ohne Makler zu verkaufen, solltest Du diese Schritte befolgen, um den Verkaufsprozess erfolgreich zu gestalten. Wir zeigen dir auf, was wir davon im Rahmen des „Serviced-House-Sale“ alles abnehmen. Das spart dir Zeit und vermeidet Fehler.

1. Immobilienbewertung: Den richtigen Preis finden

Eine der größten Herausforderungen beim Immobilienverkauf ist eine marktgerechte, realistische Einschätzung des Immobilienwerts. Ein zu hoher Preis schreckt Suchende ab, während ein zu niedriger Preis dein direkter finanzieller Verlust ist. Das sind die üblicherweise genannten Tipps:

• Online-Bewertungstools: Viele Immobilienportale bieten kostenlose Tools an, die auf Basis von Vergleichsobjekten eine grobe Schätzung liefern.
• Gutachter beauftragen: Ein professioneller Gutachter erstellt Dir gegen eine Gebühr eine genaue Bewertung Deines Hauses. Ein Gutachter kann sinnvoll sein, wenn Du unsicher bist und bietet dir eine erweiterte Argumentationshilfe deinen Interessenten gegenüber.

Im „Serviced-House-Sale“ Paket ist die professionelle Bewertung deiner Immobilie enthalten. Wir nutzen - wie fast alle Makler, Banken und Plattformen auch - ein Immobilienbewertungstool des Marktführers. Hier bekommst du einen sicheren Rahmen für den Wert deines Hauses vorgestellt.

Anhand deiner weiteren Angaben zum Objekt und deiner aktuellen Situation und deinen Zielen, erarbeiten wir gemeinsam ein passendes Pricing und eine maßgeschneiderte Verkaufsstrategie.

Natürlich kennt der ortsansäßiger Makler die Preise seines Marktes. Es ist aber auch branchenüblich, dass Makler dir einen sehr optimistischen Verkaufspreis als erzielbar nennen, denn Makler stehen ebenfalls untereinander im Wettbewerb. Welchen Makler beauftragt der unerfahrene Hausverkäufer lieber? Den realistisch taxierenden Experten oder denjenigen, der einen hohen Verkaufspreis verspricht? Klingt einfach? Ist es leider auch. Der Preis wird dann im Nachgang (da ist der eigentlich rechtlich nicht zulässige Makleralleinauftrag schon unterschrieben) gesenkt. Wenn du dann denkst, „dafür hätte ich den Schuppen auch alleine verkaufen können“, dann ist das oft nahe an der Wirklichkeit. Bleibt noch das Minus aus der Maklercourtage. Zum Thema Immobilienbewertung und Preisfindung gibt es hier einen ausführlichen Blogartikel.

2. Vorbereitung der Verkaufsunterlagen

Ohne Makler bist Du selbst für die Bereitstellung aller wichtigen Dokumente verantwortlich. Dazu gehören:

• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Baupläne und Grundrisse
• Flurkarte

Anfänglich brauchst du die Unterlagen für deine Interessenten. Diese und weitere Unterlagen müssen später bereit stehen, denn diese verlangt jede Bank von deinem Käufer für eine positive Kreditentscheidung. Im Rahmen von „Serviced-House-Sale“ unterstützen wir dich auch bei der Besorgung der Unterlagen bei den Ämtern, so dass du deine Hausaufgaben gemacht hast, wenn ein kaufwilliger Interessent bereit steht.

3. Vermarktung Deiner Immobilie

Ein erfolgreicher Hausverkauf profitiert von einer gut durchdachten Vermarktungsstrategie. Nutze verschiedene Kanäle, um Dein Haus bekannt zu machen:

• Immobilienportale: Inseriere Dein Haus auf Plattformen wie ImmoScout24 oder immowelt. Achte darauf, professionelle Fotos zu verwenden und eine detaillierte Beschreibung zu verfassen, um potenzielle Käufer zu überzeugen.
• Soziale Netzwerke: Nutze Facebook, Instagram und andere Plattformen, um Dein Haus zu bewerben. Kreative und moderne Präsentationen können Dir helfen, mehr Interessenten zu erreichen.
• Zeitungsanzeigen: In ländlichen Gegenden können klassische Anzeigen in lokalen Zeitungen immer noch effektiv sein.

Im „Serviced-House-Sale“ Paket führen wir eine Zielgruppenanalyse durch und erstellen zielgruppengenau Vermarktungsaktivitäten. Dieser Prozess ist für Laien eigentlich ohne Erfahrung nicht zu bewältigen und das Gros der Makler macht das ebenfalls nicht, wie man an den uniformen Anzeigentexten, geschrieben für den Anzeigenfriedhof, unschwer erkennen kann.

4. Fragen beantworten und Besichtigungen durchführen

Der Kontakt mit Interessenten liegt bei der eigenständigen Immobilienvermarktung bei dir. Wenn du gerne mit Menschen umgehst und vielleicht sogar über etwas Verhandlungsgeschick verfügst, dann ist es eine Segen mit den Interessenten selbst zu reden. Nur du kannst im Zweifelsfall alle Vorzüge deines Angebotes glaubhaft schildern. Wichtig ist, dass Du ehrlich und transparent über den Zustand Deines Hauses informierst. Ein ordentliches Erscheinungsbild kann ausschlaggebend sein, um Käufer zu überzeugen.

Beim „Serviced-House-Sale“ ist das Besichtigungsgeschäft dein Teil des Deals. Wir unterstützen dich aber gerne mit „Filtern“ und einigen Tricks, wie du Besichtigungstourismus von ernsthaften, bonitätsstarken Kunden unterscheiden kannst. Das spart dir viel Zeit und einige unschöne Erlebnisse.

5. Preisverhandlungen

Ohne Makler führst Du die Preisverhandlungen selbst. Das kann herausfordernd sein, besonders wenn Du emotional an Deinem Haus hängst und vielleicht wenig Verhandlungserfahrung hast. Mache Dir vorher eine klare Preisvorstellung und sei Dir über Deine Verhandlungsspielräume im Klaren. Wenn du am Ende doch Unterstützung für den Verhandlungstag haben möchtest, dann kannst du dir einen versierten Verhandlungsführer und Immobilienexperten an deine Seite holen. Glaube übrigens nicht, dass ein Makler dich per se in der finalen Preisverhandlung besser unterstützt oder gar schützt. In dieser Verhandlung ist der Makler eher der natürliche Freund des Käufers. Denn hier machen 50.000,- oder 100.000,- Preisreduktion für den Makler zwar einen Unterschied. Aber was glaubst du ist dem Makler lieber: Eine etwas reduzierte, aber immer noch stattliche Verkaufsprovision oder keine Verkaufsprovision und weitere Besichtigungstermine? Niemand kann besser über deine Interessen entscheiden als du selbst!

6. Der Kaufvertrag und rechtliche Schritte

Hast Du einen Käufer gefunden, muss der Kaufvertrag bei einem Notar vorbereitet und erstellt werden. Hast du uns beauftragt, dann übernehmen wir diesen Schritt und achten darauf, dass alle Punkte im Vertrag festgehalten werden. Beim Notar wird der Vertrag gemeinsam mit dem Käufer unterzeichnet, wodurch der Verkauf rechtsgültig wird. Üblicherweise sucht der Käufer den Notar aus und zahlt diesen später auch. Darin kann für dich als Verkäufer ein Risiko liegen. Wir arbeiten im Köln-Bonner Raum mit 2 Notariaten zusammen, die wir überzeugen konnten, eine „endkundenfreundliche Beurkundung“ mit Erklärungen und ausreichend Zeit durchzuführen. Zum Thema Notartermin beim Grundstücksgeschäft und unserer Notar Serviceoption im „Serviced-House-Sale“ findest du hier weitere Informationen.

Wichtige Tipps für den Hausverkauf ohne Makler

• Geduld und Zeit mitbringen: Ein Hausverkauf mit oder ohne Makler kann dauern, daher fang nicht erst an zu inserieren, wenn es höchste Eisenbahn ist und du eventuell keine anderen Handlungsoptionen mehr hast.
• Kommuniziere die Vorteile deiner Immobilie klar und deutlich und achte auf ein sehr gutes Exposee.
• Professionelle Fotos: Investiere in hochwertige Fotos Deiner Immobilie, denn sie sind oft der erste Eindruck, den Interessenten von Deinem Haus bekommen.
• Vermeide Emotionen bei Verhandlungen: Auch wenn es schwer ist, den emotionalen Wert Deines Hauses loszulassen, bleib sachlich und rational.

Fazit: Haus verkaufen ohne Makler – Hochseilakt ohne Netz?

Ein Haus ohne Makler oder Expertenhilfe zu verkaufen, kann ein ruinöses Unterfangen sein. Wenn du gar keine Verkaufserfahrung, keine Verhandlungserfahrung, keine Ahnung von Marketing und null Kenntnisse im Immobilienbusiness hast, dann suche dir dringend einen Experten und wurschtele nicht selbst rum.

Wenn du allerdings z.B. einen kaufmännischen Beruf hast, im Vertrieb arbeitest oder selbständig bist, dann möchten wir dich geradezu ermutigen deinen Hausverkauf in die eigene Hand zu nehmen. Das ist eine besondere Erfahrung und wird mit einigen zehntausend Euro zusätzlichem Ertrag belohnt. Aber auch dann solltest du dir einen immobilienerfahrenen Mentor, unseren „Serviced-House-Sale“ oder einen Makler mit nachgewiesener Expertise suchen. Wie du einen Makler mit Expertise findest und welche Fragen du ihm vor Beauftragung stellen solltest, findest du hier.

Für uns ist ein Grundstücksgeschäft, also der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung, kein Hochseilakt sondern Alltagsgeschäft geworden. Wenn du unregelmäßig oder zum ersten Mal eine Immobilie selbst verkaufst, dann buche zu deiner Sicherheit unsern „Serviced House Sale“ mit Zufriedenheitsgarantie zum Festpreis. Das erleichtert dir die Vorarbeit und ist, um in der Analogie zum Hochseilakt zu bleiben, dein Sicherheitsnetz und bewahrt dich vor teuren und vermeidbaren Fehlern, die ein Gelegenheitsverkäufer nun mal absehbar macht. Auch die Profis im Zirkus, die seit Jahren täglich trainieren, steigen nicht in luftige Höhe ohne Absicherung.